01Apr
2017

万科总裁郁亮:欣慰与忧虑并存

发布者: 经济参考报     浏览次数:11533

一些城市房价持续走高,新一轮严厉调控来临。房地产行业徘徊在路口的敏感时刻,万科的举动和选择引人注目。

楼市将呈现怎样的格局?房地产行业的风险点何在?针对这些问题,《经济参考报》记者近日独家专访了万科集团总裁郁亮。以下是专访要点。


万科集团总裁郁亮

  谈走向:供求关系不支持一直高速上涨

  记者:新一轮调控开始,您认为未来中国房地产市场将呈现怎样的走向?

  郁亮:房地产分析的背后是人口分析。根据万科测算,我国城镇主流购房人群(20岁至49岁)人口增量已过历史高点,2011年至2015年这一增量曾达到4300万人,2016年至2020年将降为1300万人,2020年后预计有很大可能继续下降。当然,小城镇的人口还在向大城市流动,非都市圈人口还在向都市圈流动。但无论如何,因为城镇化而导致住房需求井喷式爆发的时代已经结束。这个变化,就发生在2015年。

  从供给角度看,十年前我们确实存在严重的住房短缺,但随着过去十年的大规模建设,这个缺口已经基本补上。2006年至2015年这十年间,万科统计的57个大中城市中,有28个城市每年每人商品住宅新开工面积的平均值超过2平方米。而发达国家在城市化完成后,住宅每年的人均建设量,一般是不超过1平方米。

  过去十年因为要补课,多盖一点是合理的。但这么大的全国建设量,不可能一直保持下去。几个重要都市圈,因为人口还在流入,未来还是应该多盖一点房子,但那些人口停滞甚至流出的地方,确实不能再这么盖下去了。

  “青山遮不住,毕竟东流去”。购房存在杠杆,所以短期内,货币供应、流动性、房贷政策对房价有影响,甚至有很大的影响。但长期来看,房价必然由供求关系决定。如果不是只看几个核心城市,而是看全国的话,那么供求关系的真相就是:需求高点已过,而供给仍在高位。这样的供求关系,不支持房价一直高速上涨,也不支持成交量的高速增长。所以说,房地产行业将告别高速增长时代。

当然,房地产业还没有沦落为“夕阳产业”,但快速上涨、普遍上涨的局面已经结束,开始进入平稳增长、城市分化的新阶段。

可以预见,如果没有大的宏观金融货币环境变化,未来的房价走势应该趋于稳定,长期涨幅不应该高过居民收入增幅,短期来看则是有涨有跌,不再是单边上涨。也就是说,房价暴涨的可能性在减小,而房价下跌的风险相比以前在增加。万科去年已经对12个城市的13个项目计提了跌价准备13.8亿元,较2015年底增长82.3%。万科已经做好了准备,迎接有些城市可能到来的房价下跌。

记者:北上广深等一线城市的房地产市场会怎样?

郁亮:人口不断涌入,财富加速聚集,这决定了一线城市楼市表现不会特别差。

但北上广深的高房价问题也必须重视。房价平稳,年轻人才会有奔头。光给人才发房补、建保障房还远远不够,每个城市都应提出自己的普通住宅发展计划。即使是一线城市,房价也应该稳住,而且,也可以稳住。

谈调控:欣慰与忧虑并存

记者:您怎么看最新一轮的房地产调控?

郁亮:2016年中国房地产市场的总销售规模创造了历史新纪录,但幸福与忧虑的边界并非那么清晰。去年以来,一些城市楼市持续火爆,但高处不胜寒,国家及时调控,是非常必要的和令人欣慰的,这对稳健经营、有志于长期发展的企业来说,无疑是利好。

记者:对于这些房价过快上涨的城市,在您看来,应该采取什么策略?

郁亮:去年以来,一些城市的房价上涨确实过火了,采取严厉的“外科手术”式调控是需要的,如果这个时候再上涨,对国家而言就是毒药。房地产调控从原来的“两限”到现在的“四限”,短时间对于控制房价过快上涨,建立一个合理预期是有效果的。

但长期来看,要稳定热点城市房价,还是要靠增加供应。和全国的情况不同,这些城市人口还在持续流入,新增需求依然旺盛。而且,这些城市增加供应也是完全可能的。

有人说一线城市没地了,但跟东京比一比就知道,还有地。一是放活旧改,增加土地供应的来源。比如深圳搞强区放权,把旧改项目的审批权下放到区里,鼓励市场力量主导旧改,一下子多出很多房子。

二是适当提高土地利用效率。在地价昂贵的城市里把楼房盖高点是国际通行做法。我接触过一个莫斯科投资计划,不买地,专门给一些五六层的老房子装电梯,上面加盖四层房子。

三是及时修改规划要求。很多规划的杠杠是上世纪五六十年代制定的,比如对小区绿地有明确的指标要求,但如果我们采取纽约“集中绿地”模式,把小区配套的绿地集中起来,建成周边一到三公里都可以享受的公园,用地效率、实际效果一定比分散的小区绿地好得多。

记者:您对于房地产调控还有什么建议?

郁亮:政策不仅要考虑少数城市的房价问题,还要在更大维度、更长时间的背景下考虑问题,最根本的是要建立促进楼市健康发展的长效机制。

首先是厘清行业政策的目标。根本性的政策目标应该是三个:解决居住问题、拉动就业和经济、维护金融安全。“房子是用来住的不是用来炒的”,这说明解决居住是首要目标,当然另外两个目标也很重要。但有时我们过于注重房地产拉动经济的作用,这是一种错位和错配。

有没有同时能够实现三大目标的手段?“轨道+物业”是一种方式。发展轨道交通,可以在合理通勤时间内提供更多的住房,在都市圈内疏散人口,可以创造大量就

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